Lakóingatlan bérbeadásának adózási szabályai 2014.

A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik.

I. Személyi jövedelemadó

1. Bejelentési kötelezettség

A magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

– nem egyéni vállalkozó
– tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan bérbeadás (haszon-bérbeadás),
– az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany nem él az adókötelessé tételválasztásának jogával,
– nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal

Magyarán szólva: az ingatlan bérbeadáshoz nem kell adószámot kérni a magánszemélynek a NAV-tól (már amennyiben a felsorolt feltételek mindegyike helytálló rá nézve).

Amennyiben a bérbeadó számlatömböt kíván használni (mert pl. egy vállalkozásnak adja ki az ingatlant), akkor annak megvásárlásához kell rendelkeznie adószámmal, vagyis emiatt be kell jelentkeznie.

Minden egyéb esetben a bérbeadónak a pénz átvételéről bizonylatot kell kiadnia, amely tartalmazza a nevét, címét és adóazonosító jelét, valamint az összeget, az átvétel jogcímét és dátumát.

2. A jövedelem megállapítása

A bérbeadásából, mint önálló tevékenységből, származó bevételből, a jövedelmet a magánszemély választása szerint

a.) vagy tételes költségelszámolással

b.) vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

A bevétel része a költségtérítés is akkor, ha annak összegét külön állapítják meg és a bérleti díj ezt nem tartalmazza.

A magánszemély által fizetendő személyi jövedelemadó-előleg mértéke a jövedelem16 százaléka.

Amennyiben a bérbeadás kifizetőnek (jellemzően vállalkozásnak) történik, akkor a kifizetőnek kötelessége a magánszemélytől levonni az adóelőleget,

a.) tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozhat a kifizetés előtt a kifizetőnek, hogy ő ezt a módot választotta, ekkor maximum a bevételének 50 %-ig terjedően tehet nyilatkozatot, és a kifizető ezt köteles figyelembe venni (a további, maximálisan 50 %-ot bérbeadó majd az év végi bevallásában érvényesítheti),

b.) az a.) pont szerinti nyilatkozat hiányában a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni, és ebből kell az adóelőleget levonni. (Az évvégi bevallásában a bérbeadó eldöntheti, hogy az adott évben a 10% költség-átalány helyett a tételes elszámolást választja).

A levonásról a kifizető igazolást kell, hogy adjon, és ezt az igazolást kell megőrizni az adóelévülési jog végéig (ez az idő a bevallás benyújtásának esedékességétől számított ötödik év végéig tart), valamint a kifizető erről a jövedelemről év közben bevallást tesz a NAV felé.

Amennyiben a bérbeadás nem kifizetőnek, hanem másik magánszemélynek történik, akkor a bérbeadónak a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell az előzőek szerinti szabályok alapján megállapítania az adóelőleget, és a NAV számára megfizetni.

II. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség

A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után.

A kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6660 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a megfizetett 6.660 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450.000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).

III. Általános forgalmi adó

Az Áfa törvény bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez:

– az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
– a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
– az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. vízi közmű berendezés), illetőleg széf bérbeadása.

 Forrás: INGATLANtárlat